Našli jste si nemovitost, která se vám líbí, ale vázne na ní exekuce. I když obecně právníci koupi nemovitosti v exekuci nedoporučují, můžete mít svůj vážný důvod, proč chcete koupit právě ji. Pokud se připravíte na zdlouhavé jednání, může se vaše transakce nakonec i vyplatit.
Prvním a základním
krokem před koupí nemovitosti je nejen prohlídka samotné nemovitosti,
ale především náhled do katastru nemovitostí. Jen z listu vlastnictví
zjistíte, zda na nemovitosti váznou nějaké závazky, plomby, či dokonce
exekuce. Přitom o ní v danou chvíli nemusí vědět ani majitel, který
nemovitost nabízí.
O exekuci se majitel dozví jako poslední
Někdy člověku dluhy přerostou přes hlavu dřív, než se naděje. Česko v posledních letech trápí dluhová past a v exekuci se ocitlo již více než
800 000 obyvatel. Více než 160 tisíc lidí má deset a více exekucí. Mohou
to být malé částky, které rychle narůstají díky úrokům a poplatkům
exekučního řízení.
Zpočátku to mohou být „pouze“ obstavené účty. Ovšem pokud prostředky
nestačí, mohou exekutoři přistoupit k exekuci majetku, a posléze také
nemovitosti. Exekutor samozřejmě dlužníka neinformuje předem. Ten je až
poslední, který informaci dostane. S takovou nemovitostí nesmí majitel
bez vědomí exekutora nijak nakládat. A tak i když ji například plánoval
prodat, aby uspokojil své věřitele, v tomto okamžiku je třeba souhlasu
exekutora.
Zjistěte si všechny dluhy
Jestliže jste se rozhodli přesto o nemovitost usilovat, nejprve si
zjistěte veškeré dluhy, které majitel nemovitosti má. Můžete nahlédnout do centrální evidence exekucí, kterou vede Exekutorská komora ČR
(madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz). Informace jsou zpoplatněné. Tam však
zjistíte pouze již zahájené exekuce.
K tomu, abyste zjistili celkovou zadluženost majitele nemovitosti, je
třeba jeho spolupráce. Především si od něj nechte doložit potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Požádejte ho také o výpis z registru dlužníků
(bankovní i nebankovní registr).
Když budete mít všechno pohromadě, zhodnoťte, zda se koupě nemovitosti i takto vyplatí. Někdy mohou být dluhy větší, než jste ochotni a schopni za nemovitosti zaplatit. Pokud jsou dluhy nižší, než je odhadovaná cena
nemovitosti, můžete licitovat. Takové riziko vás může zvýhodnit nižší
kupní cenou.
Spojte se s exekutory
I nemovitost v exekuci je možné prodat. Ovšem musí k tomu udělit souhlas
nejen majitel nemovitosti, ale také exekutor, a případně další
věřitelé. Proto zároveň, když budete jednat s majitelem nemovitosti, se
spojte s exekutory, případně ostatními věřiteli. Vyžádejte si k tomu od
majitele nemovitosti plnou moc. Ti vám sdělí aktuální výši dluhů, která
mohla narůst o úroky. Také se dozvíte, zda je převod nemovitosti možný
okamžitě, a dluhy se vyplácejí následně, nebo je třeba dluhy vyplatit
předem. Na tom bude záviset ujednání v kupní smlouvě o způsobu úhrady
kupní ceny.
Dohodněte si také lhůtu, ve které exekutor po splacení dluhu doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech příslušných zápisů z listu
vlastnictví. Dalším krokem je znalecký posudek. Při prodeji nemovitosti v exekuci je třeba jej mít. A kupní cena by měla být minimálně ve výši
posudku. Pokud budou exekutoři souhlasit, stačí pak už jen za stanovených podmínek podepsat kupní smlouvu.
Exekuce se může vyplatit dlužníkovi i kupujícímu. Dlužník má šanci
prodat nemovitost za vyšší cenu, a tak uhradit své závazky. Potenciální
kupující může získat nemovitost za nižší cenu, než je tržní. Ovšem musí na koupi nemovitosti počítat s podstatně delší dobou a větší
byrokratickou zátěží než při běžné transakci.
Za váš tip vám nabízím odměnu až 15 tisíc korun
Staňte se mým osobním realitním tipařem a vydělávejte si každý měsíc skvělé peněžní odměny!
Prodává někdo ve vašem okolí nemovitost? Doporučte mě. Předejte mi na něj kontakt. Po zrealizovaném obchodu vám za toto doporučení náleží odměna ve výši až 15 tis. korun.